美国长期以来是中国人倾向的移民地，所以初到美国，或多或少都会面临一些问题，其中尤其美国买房的税务问题最困扰华人。因为在美国买房，不仅要缴纳房产税，如果是投资，还要缴纳出租的个人所得税。2年内卖掉要缴纳房产增值部分的资本利得税。如果购买的是商业地产，需要缴纳的个人所得税更多，因为租金更高。

 

这么多税，在美国投资房产岂不是要亏本？其实，我们是可以在一定范围内合法合理避税的。究竟如何操作？可以分为初级避税、中级避税、高级避税，快跟小铭一起来看看吧。

 

 

初级避税

 

我们购买住宅、商业地产的初级形式，就是直接购买，所以也叫做初级避税。

对于以个人名义买房投资的，可以通过以下费用抵税：

•房子的地税(房产税)，保险费

•房子的折旧费，装修折旧费，地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费

•房子的维修费

•房东到美国来往的机票，餐旅费

•房地产公司的管理费

•房地产经纪的中介费

•寻找租客的广告费

•自己未成年孩子的抚养费

 

中级避税

 

对于用公司名义投资房地产的，在使用所有初级避税法则的同时，还可以使用以下费用抵税：

•您在美国可以租用门面开公司，所有公司的租金、电话、日常维持、日常管理所需要的费用均可抵税。

•美国公司可以请雇员，员工的所有工资，福利全部可以抵税（就算您请的清洁工、保姆，是为您在美国家里服务的，也可以算在内）。

•为美国员工发奖金、礼品，也可以抵税。

•以公司名义去投资，只要是在年终结算之前为止的所有投资费用都可以抵税。

•您所有招待客户：请客吃饭、飞机费用、汽油费、旅馆费，甚至您穿的衣服的购买费用，都可以称做公司的运营费用来抵税。

•您可以用公司的名义购买电脑、家具、电器等，可以称做办公用品，这也可以抵税。

•您可以用公司的名义购买或是租赁豪车，这也是可以抵税的。

•您甚至可以用公司的名义购买豪宅、度假屋，可以说成是给员工旅游度假用，这也可以抵税。

 

虽然以公司名义买房有很多税务上的好处，但把房产放在公司名下有利也有弊。公司和个人买房的区别在于，如果是用公司来买房，责任就限定在公司里面，不会跟个人其他资产交割在一起。

 

如果有两栋房产你都放到一个有限责任公司，你其实是把这个责任并在了一起，并没有达到分割这个责任的目的。

 

如果在美国投资很多栋房产，如果每一栋房产都放到一个公司的名下，整个公司成立的费用，报税的费用和申报的手续就变得十分的复杂，同时如果房子是自住，你用公司的名义去买房就丢掉了25万美金的免税额度，所以是不是适合用公司买，还是用个人买，要根据每个人的不同情况而定。

 

小铭提醒

 

以公司的名义合法避税，这里面有很多窍门，通过当地专业会计师的协助，您可以达到最大限度的避税。

 

但所有费用，请务必保留原始发票、收据、邮件确认信等作为报税凭据。美国是个讲诚信的国家，只要您能出示合理的凭据，都可以作为理由合法避税。

 

高级避税

 

这是玩转美国税法的高级法则，滚雪球式投资法典，这个是建立在您以公司购买房地产的前提下，而且初级，中级避税法则同时有效。

 

为了能解释的最通俗易懂，小铭用最简单的具体案例及数字来分析其中的精髓，省略您买的房产的升值，租客每年加租等外加收入，利息每年递减等因素，所以您的实际收入会远远大于小铭的举例数字。

 

举例：您今天用100万现金购买一个美国商业房产，您的纯投资回报率是8%，也就是你每年的净收益是8万美元。

 

这时候您有2个选择：

 

A.您就这么一直收租，比如20年，租金收入160万，20年后将地产原价卖出200万（20年升值1倍是很正常的），20年的净收入就是260万。

 

B.您可以用这100万的房产去抵押贷款，按照75%的比例，你可以贷款75万出来，利率按照5%，75万的贷款每年利息是3.85万，首先这个3.85万您可以抵税，同时75万的贷款每年本息还款大概不到6万，20年本息还清。

 

这个房子，用租金去偿还银行贷款，每年有2万盈余。以后每年利息会因本金降低而下降，所以您以后的每年净收入将大于2万。

 

你将75万美金银行贷款，再自己垫上25万，您又可以买一个100万的商业店铺。按照8%回报，您再用第二套房产再去抵押贷款如同第一套，这样依次类推。

 

同样是100万现金，通过此法您可以买4套100万，总共价值400万的房产，现在小铭再帮您算算这种滚雪球投资方式20年后您的收益情况。

 

虽然每次您都是用100万现金购房，但您马上抵押贷款75万回来，您每1栋100万的商业房产的实际投资现金为25万美元。

 

4栋：投资25万*4，年租金：8万*4，本息：6万*4，年净收入：2万*4=8万

同样是年纯回报8万美金，看似和A方法效果一样，但是，在这4套房产中，您每年可以合法抵税 3.85万*4=14.4万，这可是不小的一笔数字啊。

 

更可怕的是，20年后，您将这4套房产，即使是按照原价卖出，你将得到4*200万，800万的回报！

 

这20年，您的纯回报将是8万*20年+800万-100万=860万美金。

 

您要知道，房产价值20年可是会增长很多很多的，乘上4倍更是不得了。同时，银行每年的本息还款是逐年递减，也就是说第一年还6万，以后每年都会越来越少，这样这4栋房子的租金收入在20年内将远远大于方法A中的回报。

 

即使咱们为了让计算简单明了，不去计较房产升值，租金增加，利息递减等因素，方式B的回报在20年里是方式A回报的8.6倍！

 

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